Leon Fernandez R.
El presente artículo recoge una de las metodologías propuesta por el arquitecto avaluador Jorge De Castro (QEPD) en su práctica profesional. Además de la posible contribución metodológica es un intento de homenaje a un amigo y a un compañero tanto de estudios universitarios como de práctica profesional. El tema es el uso del método y/o técnica residual para estimar el valor del suelo, cuya aplicación crea dudas y resquemores entre algunos avaluadores. Para los constructores, por lo contrario, es el primer instrumento de aproximación al valor del suelo para evaluar la posibilidad de emprender un proyecto inmobiliario en un determinado lote.El arquitecto De Castro en el ejercicio de su labor profesional como avaluador en algunos de sus trabajos utilizó el método o técnica residual con una modificación procedimental con respecto a lo estipulado en la norma colombiana. En mi opinión De Castro desarrolla una metodología específica con la cual introduce variaciones al método. El modelo propone la metodología para la estimación del valor del suelo en sectores urbanos sin mercado de lotes o sin posibilidad de recabar ofertas y/o ventas. El ejemplo que se presenta para ilustrar el modelo parte de un ejercicio real al cual se le han cambiado nombres y datos para conservar el pacto de confidencialidad cliente-avaluador.
El modelo consta de: A. La verificación del cumplimiento de las condiciones que propician su aplicación y B. La aplicación del modelo propiamente dicho.
A. Verificación del cumplimiento de las condiciones que propician su aplicación
El modelo parte de unas condiciones que son las que propician su aplicación, cuales son: 1. Existencia de un sector urbano, consolidado o no, en el cual no existen ofertas de lotes en venta y no hay registro de transacciones. 2. El sector puede ser consolidado urbanísticamente o no. 3. Pueden existir lotes vacantes, pero no encuentran en venta. 4. Pueden existir edificaciones sin consolidar. 5. El sector debe poseer características físicas homogéneas. 6. No se puedan usar referenciales vecinos. Confirmados los presupuestos o condiciones preliminares necesarias se procede a la aplicación del modelo.
B. Aplicación del modelo
El modelo consta de las siguientes etapas: 1. Estudio de mercado de proyectos nuevos asimilables, 2. Calculo del valor del suelo asimilado, 3. Recolección de la muestra de inmuebles típicos del sector en estudio, 4. Calculo del valor del suelo a partir del promedio de los datos de los inmuebles típicos del sector, y 5. Conciliación y adopción del valor del suelo.
1. Estudio de mercado de proyectos nuevos asimilables
Se estudia el mercado de proyectos nuevos asimilables, y se escoge una muestra, la cual se somete al análisis matemático estadístico. La muestra del ejemplo es la siguiente:
2. Calculo del valor del suelo asimilado
El análisis exploratorio de datos y verificación de datos atípicos (outliers) por el método de Chauvenett determina que los últimos cuatro valores (de 8 a 11) son atípicos (outliers) por lo cual se excluyen. Con los siete (7) datos restantes se estima el valor promedio de venta de los inmuebles, el área promedio, el valor unitario de venta del área privada y el valor del suelo asimilado. Previamente se había estimado el factor de incidencia promedio del lote en el valor de los inmuebles resultando en un 20%, el cual equivale a la suma de $18.746.943 como valor del lote del valor total de $93.734.714 estimado para el inmueble, el cual dividido entre 51.76 m2 de área promedio de las unidades vendibles estudiadas resulta un valor de $362.195/m2 (asimilado) para el terreno.
3. Muestra de inmuebles típicos del sector en estudio
Se escoge una muestra homogénea de los inmuebles típicos del sector en estudio con las áreas de lote y construcción y se calculan los índices de ocupación de los inmuebles (área ocupada/área del lote de terreno) o el índice de construcción (área construida/área del lote de terreno) y se calcula el promedio de los índices previo análisis exploratorio de datos y verificación de datos atípicos (outliers). La muestra de inmuebles y el cálculo de los promedios se presenta en la tabla siguiente:
4. Calculo del valor del suelo a partir del promedio de los datos de los inmuebles típicos del sector
Se utilizan los valores resultantes de los estudios y se calcula el valor total de un inmueble nuevo ($1.808.914 multiplicado por 85.54 m2) en la suma de $154.726.757. Se calcula el valor total de la construcción nueva ($1.321.908 multiplicado por 85.54 m2) en la suma de $113.070.369 y se resta del valor total del inmueble para obtener el valor total del terreno ($41.656.388) el cual se divide entre el área promedio del lote (112.14m2) resultando un valor unitario de $371.458/m2 para el lote de terreno.
5. Conciliación y adopción del valor del suelo
En la tabla siguiente se presenta la conciliación y adopción del valor del suelo resultante con la aplicación del Modelo De Castro.
Se deja al lector la identificación de las similitudes y diferencias del Modelo De Castro con el método residual y con los otros métodos valuatorios, en el entendido que es un ejercicio o intento por recopilar parte del ejercicio académico y profesional del arquitecto Jorge De Castro. Se esperan los comentarios sobre sus aspectos tanto negativos como positivos, así como sus falencias y aportes al ejercicio de la valuación.
¡Ah! Los créditos son para el Gordo Yor. ¡Que Dios lo tenga en su gloria!
Referencias
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2008). Resolución 620 de 2008 por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Bogotá: Diario Oficial.
Ministerio de desarrollo económico. Decreto 1420 de 1998, compilado por Decreto 1074 de 2015 (Presidencia de la República), “por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del sector comercio, Industria y Turismo”. Bogotá: Diario Oficial.
Real Academia Española (2006). Diccionario esencial de la lengua española. Madrid: Editorial Espasa Calpe.
