Modelo De Castro: Estimación del valor del suelo en sectores urbanos sin mercado

Leon Fernandez R.

El presente artículo recoge una de las metodologías propuesta por el arquitecto avaluador Jorge De Castro (QEPD) en su práctica profesional. Además de la posible contribución metodológica es un intento de homenaje a un amigo y a un compañero tanto de estudios universitarios como de práctica profesional. El tema es el uso del método y/o técnica residual para estimar el valor del suelo, cuya aplicación crea dudas y resquemores entre algunos avaluadores. Para los constructores, por lo contrario, es el primer instrumento de aproximación al valor del suelo para evaluar la posibilidad de emprender un proyecto inmobiliario en un determinado lote.

El arquitecto De Castro en el ejercicio de su labor profesional como avaluador en algunos de sus trabajos utilizó el método o técnica residual con una modificación procedimental con respecto a lo estipulado en la norma colombiana. En mi opinión De Castro desarrolla una metodología específica con la cual introduce variaciones al método. El modelo propone la metodología para la estimación del valor del suelo en sectores urbanos sin mercado de lotes o sin posibilidad de recabar ofertas y/o ventas. El ejemplo que se presenta para ilustrar el modelo parte de un ejercicio real al cual se le han cambiado nombres y datos para conservar el pacto de confidencialidad cliente-avaluador.

El modelo consta de: A. La verificación del cumplimiento de las condiciones que propician su aplicación y B. La aplicación del modelo propiamente dicho.

 A. Verificación del cumplimiento de las condiciones que propician su aplicación 
 El modelo parte de unas condiciones que son las que propician su aplicación, cuales son: 1. Existencia de un sector urbano, consolidado o no, en el cual no existen ofertas de lotes en venta y no hay registro de transacciones. 2. El sector puede ser consolidado urbanísticamente o no. 3. Pueden existir lotes vacantes, pero no encuentran en venta. 4. Pueden existir edificaciones sin consolidar. 5. El sector debe poseer características físicas homogéneas. 6. No se puedan usar referenciales vecinos. Confirmados los presupuestos o condiciones preliminares necesarias se procede a la aplicación del modelo.

B. Aplicación del modelo 
El modelo consta de las siguientes etapas: 1. Estudio de mercado de proyectos nuevos asimilables, 2. Calculo del valor del suelo asimilado, 3. Recolección de la muestra de inmuebles típicos del sector en estudio, 4. Calculo del valor del suelo a partir del promedio de los datos de los inmuebles típicos del sector, y 5. Conciliación y adopción del valor del suelo.

1. Estudio de mercado de proyectos nuevos asimilables 
Se estudia el mercado de proyectos nuevos asimilables, y se escoge una muestra, la cual se somete al análisis matemático estadístico. La muestra del ejemplo es la siguiente:

2. Calculo del valor del suelo asimilado 
El análisis exploratorio de datos y verificación de datos atípicos (outliers) por el método de Chauvenett determina que los últimos cuatro valores (de 8 a 11) son atípicos (outliers) por lo cual se excluyen. Con los siete (7) datos restantes se estima el valor promedio de venta de los inmuebles, el área promedio, el valor unitario de venta del área privada y el valor del suelo asimilado. Previamente se había estimado el factor de incidencia promedio del lote en el valor de los inmuebles resultando en un 20%, el cual equivale a la suma de $18.746.943 como valor del lote del valor total de $93.734.714 estimado para el inmueble, el cual dividido entre 51.76 m2 de área promedio de las unidades vendibles estudiadas resulta un valor de $362.195/m2 (asimilado) para el terreno.

3. Muestra de inmuebles típicos del sector en estudio 
Se escoge una muestra homogénea de los inmuebles típicos del sector en estudio con las áreas de lote y construcción y se calculan los índices de ocupación de los inmuebles (área ocupada/área del lote de terreno) o el índice de construcción (área construida/área del lote de terreno) y se calcula el promedio de los índices previo análisis exploratorio de datos y verificación de datos atípicos (outliers). La muestra de inmuebles y el cálculo de los promedios se presenta en la tabla siguiente:

4. Calculo del valor del suelo a partir del promedio de los datos de los inmuebles típicos del sector 
Se utilizan los valores resultantes de los estudios y se calcula el valor total de un inmueble nuevo ($1.808.914 multiplicado por 85.54 m2) en la suma de $154.726.757. Se calcula el valor total de la construcción nueva ($1.321.908 multiplicado por 85.54 m2) en la suma de $113.070.369 y se resta del valor total del inmueble para obtener el valor total del terreno ($41.656.388) el cual se divide entre el área promedio del lote (112.14m2) resultando un valor unitario de $371.458/m2 para el lote de terreno.

5. Conciliación y adopción del valor del suelo 
En la tabla siguiente se presenta la conciliación y adopción del valor del suelo resultante con la aplicación del Modelo De Castro.

Se deja al lector la identificación de las similitudes y diferencias del Modelo De Castro con el método residual y con los otros métodos valuatorios, en el entendido que es un ejercicio o intento por recopilar parte del ejercicio académico y profesional del arquitecto Jorge De Castro. Se esperan los comentarios sobre sus aspectos tanto negativos como positivos, así como sus falencias y aportes al ejercicio de la valuación.

¡Ah! Los créditos son para el Gordo Yor. ¡Que Dios lo tenga en su gloria!

Referencias
Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2008). Resolución 620 de 2008 por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Bogotá: Diario Oficial.
Ministerio de desarrollo económico. Decreto 1420 de 1998, compilado por Decreto 1074 de 2015 (Presidencia de la República), “por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del sector comercio, Industria y Turismo”. Bogotá: Diario Oficial.
Real Academia Española (2006). Diccionario esencial de la lengua española. Madrid: Editorial Espasa Calpe.

PROYECTO NORMA VALUATORIA CATEGORIA 3. RECURSOS NATURALES Y SUELOS DE PROTECCIÓN

PROYECTO NORMA VALUATORIA
CATEGORIA 3. RECURSOS NATURALES Y SUELOS DE PROTECCIÓN

1. Consideraciones
En concreto hay consenso en desarrollar la norma para cumplir la certificación sobre los siguientes contenidos: 1) Conocimientos básicos. 2) Leyes ambientales (vigentes) aplicables. 3) Métodos valuatorios ambientales. A partir de los tres componentes desarrollar los contenidos de los dos exámenes: 1. Examen teórico y 2. Examen práctico.

Debemos considerar que no partimos de cero porque ya tenemos un amplio desarrollo normativo. También hay consenso sobre lo que se debe desarrollar con respecto a la certificación: Definir el alcance de la certificación y que bienes debe cubrir la certificación.

2. Bienes Categoría 3 Recursos Naturales y suelos de protección 

2.1 Bienes ambientales en el Decreto 1074 de 2015 
Los bienes están determinados en el Decreto 1074 de 2015, compilatorio del Decreto 556 de 2014, articulo 2.2.2.17.2.2. Categorías en las que los avaluadores pueden inscribirse en el RAA. Categoría 3. Recursos Naturales y suelos de protección. Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales, lotes incluidos en la estructura ecológica principal, lotes definidos o contemplados en el código de recursos naturales renovables y daños ambientales.

En el entendido que el listado anterior no es completo se sugiere además de adicionar los necesarios hacer una subdivisión. Por ejemplo:
- Recursos naturales no renovables, entre estos minas, yacimientos y explotaciones minerales, etc. - Recursos naturales renovables, y entre estos la subdivisión entre flora y fauna así como su manejo integral en los casos de zonas de vida.
- Suelos de protección (protegidos), entre estos lotes (áreas) incluidos en la estructura ecológica principal (hacer el listado de áreas de importancia ecológica por zonas de vida y por el futuro ambiental y de recursos (flora, fauna, producción de agua, etc.).
- Suelos de protección (protegidos) por riesgos y amenazas.
- Áreas de reserva para los servicios públicos domiciliarios, son por ejemplo otro tipo de suelos a considerar.

2.2 Otros bienes no considerados en la categoría 3 del decreto 1074 de 2015 
Entre estos tenemos por ejemplo, - La flora y fauna como recursos naturales renovables. - Suelos de protección (protegidos) por riesgos y amenazas. - Áreas de reserva para los servicios públicos domiciliarios, son por ejemplo otro tipo de suelos a considerar.

2.3 Otros componentes no considerados en el decreto 1074 de 2015 
Por otro lado, además de los daños ambientales se deben incluir los beneficios ambientales. Así como se valoran los daños se deben valorar las acciones que generan beneficios ambientales, ya sean de diferentes tipos tales como compensación, recuperación, reserva, etc. En ese sentido hay que considerar que las valoraciones no son solo de bienes inmuebles (lotes como dice el listado) sino de toda la complejidad de los hechos económicos que incorporan las variables ambientales. Y, un conocimiento necesario para ello es la economía ambiental.

2.4 Daño emergente y lucro cesante (Categoría 13 Intangibles especiales, Decreto 1074 de 2015) Adicionalmente, hay que adicionar los otros componentes en los casos en que se deba estimar la indemnización integral justa por negociaciones entre el estado y los particulares o en expropiaciones (daño emergente y lucro cesante determinados en el Decreto 1074 en la categoría 13 como intangibles especiales) las cuales se incorporan por mandato de las normas de superior jerarquía. En ese sentido el alcance está o estaría determinado por el contenido de la norma precitada más los que se deban incorporar para hacer un listado de bienes ambientales y acciones, más completo. Con respecto a las bases de valuación que se deben utilizar, en normas expedidas se encuentran las bases de mercado y de no mercado, en las áreas que se han desarrollado. En ese sentido se deben completar las bases de no mercado aplicables a los bienes ambientales que se consideren para la norma, como por ejemplo, valor económico total, valor ambiental total, valor de recuperación, etc. (Méndez, 2007: p. 409 en Borrero, 2007) Siendo los bienes ambientales de una naturaleza especial sus negociaciones no se ajustan a las reglas del mercado y se deberían incorporar dentro de la certificación las bases de valuación de no mercado adicionales a las existentes en las normas. Ahora bien con respecto a los métodos o enfoques valuatorios, ya están definidos en las NIV 2017 (IVS 2017), en las normas de la USN AVSA y en la normatividad vigente. Por otro lado, dadas las características de los bienes se podrían proponer metodologías específicas para casos concretos tal como lo proponen los Dres. Oscar Borrero (Borrero, 2007) y Flavio Lugo. Existe literatura al respecto. De manera específica me quiero referir a lo que comenta Oscar Borrero con respecto a “la metodología discutida y que ha sido aceptada por el IGAC, es que no debemos pagar el valor del suelo protegido por debajo del valor agrícola o ganadero de la zona” (V. Documento Dr. Borrero). Por un lado creo que no tanto una metodología sino una decisión sobre el valor del suelo protegido que a mi juicio es algo diferente. Subyace en el argumento el principio o criterio que el valor del suelo protegido debe ser menor (afectado) y es obvio porque es un suelo con una afectación. Sin embargo como los aspectos ambientales son más complejos de lo que parece podría ser que un suelo hoy, según ese criterio tenga un valor por el piso pero que al calcular los valores agregados ambientales a futuro tenga un valor mucho más alto. Por ejemplo las zonas de los páramos cuando los nevados aumenten su valor por la escasa producción de agua. Habría que ser más cuidadoso con respecto a los casos en estudio. Aquí aplica la máxima de que el avalúo del predio X es un proceso de investigación único y referido únicamente al predio X. La conclusión de Oscar es pertinente con respecto al “método de Flavio” (incentivo forestal) con respecto a la sabana de Bogotá, Cundinamarca y Boyacá. Se reitera que es posible que no todos los modelos (propuesta metodológica específica para un caso x) se puedan generalizar. En ese sentido la sugerencia de Oscar con respecto al “Modelo de Flavio” (incentivo forestal NOTA: Hay que ver como se aplica porque la norma no está vigente) es más que pertinente y debe quedar como el modelo para definir el valor ambiental del bosque natural con algunos ajustes de acuerdo con los argumentos expuestos. Los ajustes a la formula deben calcular el impacto en el valor según los datos de entrada y de la zona en estudio según lo expuesto por Oscar. Sería una metodología específica. La estimación del valor en el caso en comento incorpora el valor rural más el valor ambiental del bosque natural.

De los documentos trabajados en el comité entre ellos el del Dr. Borrero se presenta un resumen sobre los puntos sobre los cuales hay consenso.

3. Sobre metodologías IGAC para avalúos ambientales 
No hay metodologías aprobadas por el IGAC.  Existe un documento borrador comentado por Oscar Borrero y Henry Suelta.

3.1 Consideraciones sobre los criterios y parámetros para la adopción de los valores de áreas protegidas (experiencias en zonas de más de 2000 m de altura) 

3.1.1 Sobre el valor del suelo y otros componentes 
El valor mínimo o básico debe ser el valor agrícola o ganadero de la zona. Se debe pagar la cobertura vegetal. Se debe estimar el valor de lo justo, no en el valor comercial que no existe en un inmueble que no tiene mercado y solo lo compra el Estado.
Se debe estimar no el valor comercial sino el justiprecio o la justa indemnización a la cual tiene derecho el propietario, la cual además del valor del inmueble (ya sea rural o urbano) se tenga en cuenta el daño emergente y el lucro cesante a que haya lugar (por ejemplo el valor de la cobertura vegetal que genera el agua y el valor ambiental que necesita la sociedad).
No se ha probado su validez aunque se hayan aplicado las metodologías del incentivo forestal (No hay certeza de un cálculo justo y además la norma que la sustenta fue derogada) y del DAMA, que habría que probar en otras zonas de vida. Ambas metodologías, Flavio con incentivo forestal y Oscar con el proyecto del DAMA y CAR, tienen sustento técnico. Sin embargo habría que verificar los aspectos normativos. Habría que desarrollar los documentos técnicos que desarrollen la metodología porque lo que se ha desarrollado no alcanza para que sea considerado un modelo o paradigma y que se haga equivalente a la doctrina en derecho.
En ese sentido, se deben definir parámetros de evaluación, estudiar metodologías existentes en el país o en otros países para definir la aplicable.

 3.1.2 Modelo para el valor ambiental del bosque natural 
Modelo de Flavio con base en el cálculo del incentivo forestal para definir el valor ambiental del bosque natural como una metodología específica. Sugerencia Dr. Borrero: Sugiero que el método de Flavio que se basa en el pago del incentivo forestal sea aplicado para definir el valor ambiental del bosque natural el cual se pagaría adicional al valor agrícola de la zona que debe ser el piso o valor base por debajo del cual no se debe pagar. Sugerencia Dr. Borrero:

3.1.3 Modelo del pago del servicio ambiental o arrendamiento
 PAGO POR SERVICIO AMBIENTAL reglamentado por el decreto 870 de 2017 y decreto 953 de 2013. En estos decretos el gobierno propone una alternativa a la compra de predios ambientales usando los recursos del artículo 111 de la ley 99/93, pero pagando una especie de arrendamiento por el suelo protegido en lugar de comprar el suelo. Es una norma que todavía no tiene la metodología del cálculo pero que debemos intentar proponer alguna, y de la misma forma que Flavio determino un pago a través del decreto 900 sobre incentivo forestal, podríamos determinar un pago y un valor del suelo ambiental a través del pago del SERVICIO AMBIENTAL.

 3.1.4 Modelo para el valor de la cobertura boscosa 
Método de la Secretaria del Medio Ambiente o DAMA de Bogotá y de la CAR (Ochoa, O. (2007). Avalúos de terrenos de protección ambiental uso institucional. Ed. Bogotá: Bhandar Editores Ltda. 4. Sobre los conocimientos básicos Partimos de la base que los avaluadores tienen los conocimientos contemplados en las certificaciones de urbanos y rurales por lo menos para poder acceder a los avalúos de los recursos naturales y suelos de protección. En el entendido que lo ambiental es una área específica y especializada, después de revisar la normatividad ambiental vigente y su aplicabilidad en los avalúos, teniendo en cuenta que es muy extensa y que aun los abogados patinan en su trajín por ella se propone reducir la obligación de conocer y aplicar las normas específicas según los bienes y los casos. En el numeral siguiente se desarrollan algunos ejemplos de lo que se propone.

4.1 Sobre los conocimientos básicos de las normas ambientales 
Ejemplos de conocimiento y aplicación de normas ambientales especificas según el bien ambiental en avalúo y el objeto de la valuación. Bien ambiental Carácter Norma ambiental Determinación y efecto sobre el bien Suelo protegido Estructura ecológica principal Ley 388 de 1997, art. 30, 31, 32, 33, 34, 35, y decretos reglamentarios Suelo protegido Área de reserva forestal Ley 388 de 1997, Decreto 2811 de 1974, Art. 206 y siguientes Suelo protegido Ronda hidráulica de río Ley 388 de 1997, Decreto 2811 de 1974, Art. 83, lit. d NOTA: ESTA LISTA ES PARA TERMINARLA Los tres casos sobre suelo protegido son diferentes con aplicación de una norma general (ley) y específicas para cada caso. En cada caso se debe determinar el efecto sobre los derechos de propiedad del bien y su impacto en el avalúo. De esta lista deben salir las preguntas y problemas para los dos exámenes, teórico y practico.

4.2 Sobre los conocimientos básicos, metodologías y técnicas de análisis (herramientas matemáticas) 

4.2.1 Conocimientos básicos economía ambiental 

1. Ambiente y sociedad (Naturaleza y sociedad, ambiente y desarrollo). Categorías de bienes y servicios ambientales de la biosfera. Materias primas (energía y materiales; recursos naturales agotables y renovables). Sumidero de residuos líquidos, sólidos y gaseosos (reciclaje natural y asistido tecnológicamente; residuos peligrosos y no peligrosos). Escenario paisajístico (recreación, contemplación). Soporte vital (fotosíntesis y sus procesos, ciclo hidrológico).

2. Exceso de demanda ambiental. Idea preliminar de sostenibilidad: tasa de apropiación (consumo) de materia y energía debería ser menor o igual a la tasa de reemplazamiento o reposición natural. Definición de demanda y exceso de demanda por bienes privados y colectivos. La demanda ambiental es una demanda derivada de la demanda agregada de la economía. El espacio construido (urbano) es parte de la demanda ambiental de la sociedad. ¿Qué significa ponerle precio al ambiente?

3. Fallos del Mercado. Conceptos de eficiencia e ineficiencia en el sentido de Pareto. El criterio compensatorio ¿Kaldor-Hicks?. La disposición a pagar (DAP) de las personas versus el precio del mercado. La disposición a pagar como medida del ¿precio implícito? ¿o costo de oportunidad del uso de los bienes públicos (o colectivos). La disposición a aceptar compensación (DAC). Transacciones ¿incompletas? Entre los agentes privados: las externalidades. Problemas de Comunes: cuando la apreciación social de la naturaleza no evoluciona hacia un régimen de propiedad privada o colectiva. Problema del Viajero Gratis: cuando el consumidor desea proteger el bien colectivo pero decide no hacerlo porque el beneficio esperado es menor que su DAP.

4. Política Ambiental. Corrección de los fallos del mercado por medio de: Instrumentos de Comando y Control. Instrumentos de incentivo económico: a) impuestos, b) subsidios, c) permisos negociables de contaminación, d) depósitos reembolsables, e) Pólizas de cumplimiento (¿?).

5. Evaluación de la Política Ambiental. (Se desarrolla en el numeral 4.4.5)

4.3 Sobre los conocimientos de métodos valuatorios ambientales y las matemáticas como técnicas o metodologías de análisis auxiliares 

4.3.1 Conceptos básicos sobre métodos 
Existe una diferencia fundamental entre método (científico), enfoque y método de valuación (estudios económicos y análisis de mercado), metodologías (procedimientos específicos cualitativos y cuantitativos) y técnicas auxiliares de análisis de datos cualitativos y cuantitativos (matemáticas, estadística, matemática financiera, análisis de probabilidades, modelos matemáticos computacionales, programas de pronósticos, herramientas multipropósito, etc.), los cuales no son métodos en sí mismos sino aplicación de herramientas para el análisis de datos. Por ejemplo el modelo AHP con datos del mercado (método comparativo) desarrolla una metodología específica de análisis con una herramienta computacional para estimar el pronóstico o probabilidad del valor.

 4.3.2 Marco referencial para el uso práctico de las herramientas de análisis matemático
 El RNA debe hacer claridad sobre la interpretación acerca del uso de las matemáticas y en especial de la estadística y sus cálculos contenida en la Resolución 620 de 2008. En el mismo sentido, se debería hacer claridad sobre el uso de los modelos matemáticos computacionales.

 4.3.3 Aplicabilidad de las herramientas de análisis matemático 
El avaluador debe demostrar conocimientos (o por lo menos saber escoger los datos de entrada e interpretar los resultados de los análisis de los diferentes modelos matemáticos).

 4.4 Métodos valuatorios 

4.4.1 Métodos en general 
Los métodos en general son el deductivo y el inductivo.

 4.4.2 Métodos valuatorios con bases de mercado 
Los métodos valuatorios generalmente aceptados (bases de valor de mercado) están definidos por la IVS determina tres y las normas de la USN AVSA. La norma colombiana estipula un cuarto al cual apellida técnica (residual).

4.4.3 Valores distintos al valor de mercado para activos y bienes inmuebles 
Entre los valores distintos al valor de mercado (valor de no mercado), definidos por la norma NTS S 02 de la USN AVSA se encuentran: 1. Valor de uso, 2. Valor de inversión o valía, 3. Valor de empresa en funcionamiento o en marcha, 4. Valor asegurable, 5. Valor gravable o valor a efectos fiscales o catastrales, 6. Valor de rescate, 7. Valor de liquidación o venta forzosa, 8. Valor especial, 9. Valor hipotecario. La norma no contempla todos los valores asociados a los análisis de riesgos en lo relacionado con la producción y comercialización de activos e inmuebles. De todos estos valores se deben utilizar algunos en la valoración de activos y bienes ambientales.

 4.4.4 Valores de activos y bienes ambientales (distintos al valor de mercado) 
 La norma debe incorporar valores distintos al valor de mercado, propios de la economía y valoración ambiental, como por ejemplo: 1. Valor de uso, 2. Valor de opción, 3. Valor de existencia,

 4.4.5 Métodos valuatorios de activos y bienes ambientales (distintos al valor de mercado) 
 Entre los métodos de valoración económica ambiental se encuentran los métodos directos de valoración (Valoración Contingente y sus modalidades) y los métodos Indirectos (Precios Hedónicos, Costo de Viaje, Costo de Salud, Perdida de ingresos (cambio de productividad), Valoración del riesgo y de la prima de riesgo. Costos de reposición y los métodos alternativos. La valoración comprende: Aplicación del análisis costo beneficio (ACB) a la evaluación de la política ambiental (y sus desaciertos u omisiones). Capitalización versus Descuento. La tasa de interés del factor de descuento. Limitaciones del ACB en la evaluación de las políticas ambientales. Valoración de beneficios y costos ambientales. Este conjunto a la larga es la evaluación de la política ambiental.

La indebida interpretación y aplicación de las normas valuatorias públicas: El caso del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008

La indebida interpretación y aplicación de las normas valuatorias públicas: El caso del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 Leon Segundo Fernandez Rivera El presente artículo propone un análisis de los defectos, interpretación y aplicación de la normativa valuatoria especialmente sobre la estadística referida a las medidas de tendencia central para las estimaciones de valor, su uso, aciertos y errores. Las consideraciones tratan de responder a las preguntas ¿Cómo se ha interpretado de manera general la aplicación de los cálculos estadísticos de la R.620/2008? ¿Cómo se aplican los cálculos estadísticos a los avalúos? ¿Existen defectos en el contenido? Solo se presenta el análisis de una parte del artículo 11 de la R620/2008, la cual es la que a nuestro juicio ha generado la mal interpretación y aplicación de la estadística. Son el resultado de un análisis del texto, su interpretación y comparación con los contenidos de los informes típicos de avalúos. Conviene hacer énfasis en el marco contextual de la Ley 1673 de 2013 que reglamenta la actividad del avaluador, en especial que “la valuación de bienes debidamente realizada fomenta la transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado” (L1673/2013, art. 1); y que “la valuación es la actividad , por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarias y pertinentes para el dictamen” (L1673/2013, art. 3, lit. a). Es un lugar común que Colombia es un país de leyes. La normativa valuatoria existente consta de una extensa lista que cubre todo el espectro normativo. A pesar de lo extensa no se podría asegurar que sea completa y cumpla con los objetivos y/o finalidad y cubra las necesidades del país en el área valuatoria. Se podría asegurar sin temor que son incompletas y defectuosas La génesis de lo existente parte de la ley 9ª de 1989 y la necesidad de avalúos para la enajenación y expropiación de bienes para las obras públicas. Se continua con la ley 388 de 1997 y sus decretos reglamentarios. Se concreta en el 2008 con la Resolución 620 reglamentaria de las metodologías para los avalúos y se complementa con la Ley de infraestructura 1682 de 2013 y Ley 1742 de 2014, Resoluciones 898 de 2014, 1044 de 2014, 316 de 2015 y los decretos compilatorios. Es un régimen valuatorio para obras públicas aun incompleto, deficitario y un tanto defectuoso, sobre todo en el tratamiento a los derechos de los propietarios y en la aplicación de las herramientas matemáticas disponibles. La elaboración de avalúos en Colombia tiene diferentes marcos de regulación según sea su destino. Los reglamentados son para el sector público y son aquellos para los cuales se han emitido normas que contemplan directamente su elaboración. Sin ser exhaustivos entre estos tenemos por ejemplo, para servidumbres eléctricas (Ley 81 de 1953), para catastro, aspectos fiscales e impuestos (Resolución IGAC 0070 de 2011), para vivienda el sistema de financiación plazo (Ley 546 de 1999 y D.422/2000), en los casos de insolvencia económica (Ley 550 de 1999 ahora solo para entidades estatales), etc. La reglamentación cubre en cada caso aspectos valuatorios parciales de diferente orden. Por ejemplo, los criterios a los que deben sujetarse los avalúos (D.422/2000, art. 1°), contenido mínimo para los avalúos (D.422/2000, art. 2), parámetros y criterios para su elaboración (D.1420/1998), regulación de honorarios, conveniente para el gremio más no de aplicación extensiva al sector privado (D.422/2000, art. 1°), etc. Sin embargo es incompleta y no cubre el espectro total de las necesidades del país en el área valuatoria. Además de incompletas son defectuosas, con lo cual se podría pensar que cargan con buena parte de la culpa de los errores de la aplicación de la estadística en los cálculos valuatorios. La Ley 388 de 1997 modifica la L.9a de 1989 y entre esas modificaciones se encuentra el proceso de enajenación y expropiación de los inmuebles necesarios para las obras públicas, siendo el avalúo uno de los instrumentos más importantes, ya que la negociación y aun la expropiación tienen como base el avalúo comercial (L.388/1997, art. 61, inc. 2). En ese sentido, conviene recordar que el instrumento de gestión de suelo más importante es el avalúo. Con el Decreto 1420 de 1998 se reglamenta, parcialmente, la elaboración de avalúos para el estado. La regulación metodológica, a cargo del IGAC, se inicia en 1998 con la Resolución 762 de 1998 y se consolida en el 2008 con la Resolución 620, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Es una regulación específica. Se ha avanzado en el marco regulatorio para unos avalúos específicos: “avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.” Así las cosas veamos más detalladamente el objeto y alcance, uso y finalidad de los avalúos en comento. El objeto y alcance del avalúo en sí mismo es estimar el valor comercial o precio de adquisición (L.388/1997, art. 60 y 61 y D.1420/1998, art. 1 y 2). El uso y finalidad es la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y/o expropiación judicial, para las obras púbicas contempladas en el artículo 58º de la Ley 388 de 1997, modificatorio del artículo 10 de la Ley 9a de 1989. Concretando son avalúos para obras públicas. Son avalúos para las negociaciones entre el estado y los propietarios de los inmuebles. En este punto es conveniente señalar que los marcos regulatorios son diferentes cuando interviene como una de las partes el estado y cuando las partes son solo particulares. Lo uno es privado, lo otro es público. Los avalúos para el sector privado o particular se desarrollan en el marco de la civilidad como una necesidad del sector inmobiliario. Su práctica se desarrolla a partir de la experiencia de sus agentes en las continuas transacciones en las cuales participan. En principio los avalúos corresponden a una “opinión” de la autoridad del agente o empresario inmobiliario. A partir de la implantación del RNA, se ha procurado el fortalecimiento de la actividad valuatoria con cursos sobre el tema, sobre todo por parte de las lonjas agrupadas en Fedelonjas por un lado y por la Sociedad Colombiana de Avaluadores por otro (Borrero, 2000). En las memorias del curso sobre avalúos dictado por el Ing. Pellegrino en la ciudad de Cali en el año 1977, en la Parte 2. Las Herramientas del Avaluador, se insiste en el uso de las matemáticas y de la computación como soporte y aplicación para las valuaciones. Se mencionan, entre otras, la matemática financiera, la estadística, la economía y la ingeniería económica. Se presentan de manera sucinta las siguientes herramientas: representaciones gráficas, estadística aplicada a los avalúos, distribución de frecuencias, valores de tendencia central como la media aritmética, la mediana y la moda, el cálculo de probabilidades, regresión y correlación (Pellegrino, 1977). No se tienen evidencias de que desde esa época el gremio valuador haya utilizado las herramientas matemáticas presentadas en el curso como soporte técnico para los avalúos. Un revisión de archivos de informes de avalúos de los años 90’s constata que no contienen soportes sobre los estudios de mercado ni los cálculos. Se evidencia una diferencia entre los avalúos para el sector privado y los del sector público a partir de la expedición de la resolución 762 de 1998 y su modificatoria 620 de 2008. Los contenidos del Decreto 1420 de 1998 son de aceptación universal generalizada y de uso común en la elaboración de avalúos. Igual sucede con las resoluciones 762 de 1998 y su modificatoria, la Resolución 620 de 2008. Es entonces, entendible y justificable que en ausencia de normas valuatorias para el sector privado se utilicen las desarrolladas para casos específicos del sector público. Los actos y acciones -negocios y contratos- que pueden generar la necesidad de avalúos para la sociedad civil están bajo la tutela de los códigos civil y de comercio. Cabe preguntar si es factible la analogía para aplicar normas de la rama pública –especifica- a lo privado. La respuesta la deben dar los debidamente autorizados para ello. Los avaluadores del país le dan un uso extendido al D.1420/1998 y a la R.620/2008. Del uso específico para el sector publico determinado por las normas, se extiende su uso y aplicación a los avalúos para el sector privado. La norma es para el sector estatal pero se aplica a los avalúos para el sector particular o privado. En ese sentido, se puede argumentar que las normas no prohíben su uso para el sector privado por lo cual se pueden hacer extensivas por analogía. Al respecto, según Calderón y López, “en el ordenamiento –como en la vida- un mutismo o una afonía puede implicar una prohibición y, en otros, puede significar una permisión” (Calderón & López, 2016, p. 16). En otras palabras, hay dos líneas de interpretación de las normas: la de la legalidad que significa prohibición y autonomía que significa permiso para su uso. Los argumentos que privilegian la posibilidad de su uso extendido por analogía al área de las actuaciones privadas dependen del área y ámbito regulatorio en que se proponga el estudio y/o interpretación del asunto. Si se privilegia el principio de legalidad, o se privilegia la autonomía. Son dos interpretaciones o enfoques contrarios. En el primero se entiende y se aplica la idea de que lo que no está permitido está prohibido (principio de legalidad); y en el segundo que lo que no está prohibido está permitido (principio de autonomía). En ese sentido, no nos es dado a los avaluadores decidir sobre asuntos legales sino a los jueces (Calderón y López, 2016). Sin embargo, los avaluadores en el país, han optado por el principio de autonomía y han hecho extensiva por analogía al sector privado la reglamentación valuatoria para el sector público. Preguntas sin respuesta todavía son: ¿Es uso o abuso? ¿Es legal o ilegal? No se puede negar que la R.620/2008 contiene errores, pero también contiene aciertos. Entre los aciertos se debe contar que incorpora a los avalúos algunas obligaciones entre las cuales se cuentan la reglamentación urbanística, el uso de la estadística, tratamiento de datos, entre otros. Entre los errores se puede citar que contiene una propuesta muy pobre para el uso de la estadística descriptiva, como instrumento de exploración, ordenación, interpretación y análisis de datos, así como tampoco sobre la distribución de probabilidades y la estadística inferencial. No es el interés por ahora señalar solo los defectos sino proponer algunas consideraciones y criterios sobre la indebida interpretación y aplicación práctica de lo reglamentado en la norma, y cómo se ha dejado de usar la estadística y sus amplias posibilidades de aplicación, en la fundamentación de los cálculos en los avalúos. Antes de seguir se debe recordar que la Norma Técnica Sectorial Colombiana NTS M 01 (USN AVSA, 2016), incorpora algunos aspectos de la regulación estatal entre ellos los temas que se tratan en este artículo. En lo que sigue se presentan las consideraciones sobre los defectos, ambigüedades e indebidas interpretaciones del contenido del artículo 11 de la Resolución 620 de 2008, que conllevan el uso incorrecto de la estadística y su impacto en los resultados de los avaluos. El inciso 1, inicia con la expresión “cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado”, el uso de “cuando” supone una condición hipotética de tiempo y situación de hecho conocido que justifica, prueba o explica lo que se expresa (RAE, p. 436); que se relaciona con la “información de mercado de documentos escritos”, que “deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos”. Se trata entonces de datos de mercado para hacer cálculos estadísticos y estimar el valor comercial o de mercado más probable que tendría el bien. En concreto es una estimación estadística probabilística. El inciso 2, que trata sobre la encuesta, no debería formar parte del texto porque no se refiere al tema que regula el artículo y por lo tanto se pierde la unidad y coherencia del cuerpo regulado. Uno de los presupuestos del artículo es que existe una información de mercado, lo cual se expresa al inicio del mismo: “Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado” (…) (R620/2008, art. 1, inc. 1). En ese sentido, el inciso 2 no es coherente con el contenido del inciso 1. La primera proposición del inciso 2 cuando se refiere al posible evento de no existir mercado para el uso de la encuesta, invalida el avalúo porque el objeto que se regula es la elaboración de avalúos para estimar el valor comercial o de mercado de los inmuebles (L.388/1997, art. 60, 61). La primera proposición del inciso 3, “Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética”, se apoya en la proposición final del inciso 2 en donde se enuncia “estimación del valor medio a asignar”; lo cual si bien no es defecto en sí mismo deja por fuera todas las demás posibilidades de calculo que brinda la estadística al determinar la escogencia del valor medio. La segunda proposición del inciso 3, reglamenta la necesidad de “calcular indicadores de dispersión”, e indica como ejemplos la varianza y el coeficiente de variación. No es un error en cuanto las medidas de tendencia central conllevan el cálculo de diferentes parámetros de control para validar los datos y los resultados que arrojan. Lamentablemente se queda corto con las posibilidades que brinda el análisis estadístico. El coeficiente de variación no es en sí mismo una medida de dispersión sino que hace referencia a la relación entre el tamaño de la media y la variabilidad de la variable expresada por la desviación standard o típica, la cual a su vez proviene de la varianza. En el entendido de que un coeficiente es un número que expresa el valor de un cambio en relación con las condiciones en que se produce, en este caso en la relación entre la desviación standard y la media. Los coeficientes son indicadores que no poseen unidades dado que expresan una relación entre dos magnitudes del mismo, que se pueden expresar porcentajes. Su fórmula expresa la relación entre la desviación estándar o típica y la media aritmética como porcentaje, mostrando una mejor interpretación del grado de variabilidad que la desviación típica o estándar. Existen otras medidas de dispersión más sensibles y adecuadas para la estimación del valor más probable del bien en investigación dentro del rango de probabilidades que brinda el conjunto de datos en tratamiento. El inciso 3, que tiene en cuenta la proposición final del inciso 2, “para la estimación del valor medio a asignar”, reglamenta que “para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética (…)”. No determina que se use únicamente la media aritmética, solo expresa a manera de ejemplo que es la que más se usa, que es la más usual. Por lo contrario lo que si esta reglado es la necesidad –entendida como obligatoriedad- de calcular medidas de tendencia central, de las cuales la media es solo una de ellas. Las medidas de tendencia central son la media aritmética, la media geométrica, la mediana y la moda, entre otras. Al usar solamente la media aritmética se le da una aplicación inadecuada al instrumento matemático presentado a partir de una interpretación incorrecta del texto reglamentario de la resolución. De hecho, en el inciso 6 del artículo 11 se establece que “en caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría para establecer hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión”. En el inciso 4 al determinar que si el coeficiente de variación es menor al 7,5%, “la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien”, no establece que la media obtenida sea el valor resultante, sino que se puede adoptar como el valor a establecer. El coeficiente le otorga el poder de decidir si la adopta o no, pero no es obligatoria. Por otro lado, el 7,5%, es un valor para el coeficiente de variación sin sustento ni teórico, ni técnico de ninguna clase. La estadística brinda otras posibilidades como por ejemplo el error típico o los intervalos para verificar y reducir el margen de error. En el inciso 5 el texto “(…) no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado”, contiene dos defectos. Uno, no sugiere sino que presume que el avaluador adoptará el valor medio, lo cual en si es un defecto, y dos, el aumento de datos no garantiza que los resultados sean válidos Lo que garantiza que los resultados sean válidos es la comprobación de que no son “atípicos” y que por lo tanto la muestra es válida. En ese sentido un defecto de la resolución es no contemplar los instrumentos estadísticos que existen para calcular parámetros válidos con pequeñas muestras, tales como los de la estadística robusta como una aproximación alternativa a los métodos estadísticos clásicos. De manera general se concluye, que si bien el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 contiene defectos su uso indebido se debe más a una inadecuada interpretación que a su texto oscuro. Los avaluadores pueden y deben utilizar todos los instrumentos que les brinda la estadística. Por ejemplo todas las medidas de tendencia central de la estadística descriptiva y las distribuciones de probabilidad, el análisis exploratorio de datos para validar tanto los datos de la muestra como el método, la estadística inferencial con las estimaciones puntuales e intervalos de confianza, la regresión lineal y la correlación, la estadística robusta, otros modelos de análisis aplicables como AHP, entre otros. En concreto se concluye entonces que: 1. El artículo 11. De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores, de la R.620/2008 contempla la posibilidad de utilizar cualquiera de los cálculos matemáticos estadísticos para la asignación de los valores, 2. El avaluador a su leal saber y entender puede utilizar todo el arsenal teórico y técnico que le brinda la ciencia matemática estadística, 3. No es obligatorio utilizar el valor medio, 4. No es obligatorio utilizar el coeficiente de variación (7.5%) como la única medida de dispersión, y 5. Que el valor adoptado como más probable cumpla con los parámetros propios y validos de los análisis matemáticos estadísticos. Con lo anterior, los avaluadores podrán acreditar que determinan el valor de los bienes de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarias y pertinentes para el dictamen (L1673/2013, art. 3, lit. a) y que la valuación de los bienes se ha realizado en debida forma con lo cual se fomenta la transparencia y equidad entre las personas y entre estas y el Estado (L1673/2013, art. 1). Referencias Congreso de la República de Colombia. (2013). Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador). Bogotá: Diario Oficial. Borrero, Oscar. (2000). Avalúos de inmuebles y garantías. Bogotá: Bhandar Editores Ltda. Calderón Villegas, Juan Jacobo y López Castro, Yira. (2016). La analogía en asuntos de derecho privado. Bogotá: Editorial Universidad del Rosario Facultad de Jurisprudencia - Legis Editores S.A. 2016. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (2008). Resolución 620 de 2008 por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Bogotá: Diario Oficial. Chao, Lincoln L. (1985). Estadística para las ciencias administrativas. México: Ediciones McGraw Hill. Congreso de la República de Colombia. (1981). Ley 56 de Septiembre 1° de 1981. Bogotá: Diario Oficial. Congreso de la República de Colombia. (1999). Ley 546 de 1999. Bogotá: Diario Oficial. Congreso de la República de Colombia. (1999). Ley 550 de 1999. Bogotá: Diario Oficial. Ministerio de desarrollo económico. Decreto 466 de 2000. Bogotá: Diario Oficial. Ministerio de desarrollo económico. Decreto 422 de 2000. Bogotá: Diario Oficial. Ministerio de desarrollo económico. Decreto 1420 de 1998, por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Bogotá: Diario Oficial. Congreso de la República de Colombia. (2013). Ley 1673 de 2013 (Ley del Avaluador). Bogotá: Diario Oficial. Real Academia Española (2006). Diccionario esencial de la lengua española. Madrid: Editorial Espasa Calpe. Llinás Solano, Humberto. (2009). Estadística inferencial. Barranquilla: Ediciones Uninorte. Llinás Solano, Humberto y Rojas Álvarez, Carlos. (2009). Estadística descriptiva y distribuciones de probabilidad. Barranquilla: Ediciones Uninorte. Pellegrino, José Carlos. (1977). Técnicas para avalúo de inmuebles. Cali: Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz - Lonja de Propiedad Raíz de Cali. Memoria Curso de Evaluación de Inmuebles, 10 – 12 Noviembre 1977 (Mimeógrafo).